Ensimmäisenä varoituksen sana: käräjäoikeuksien riita-asioista noin neljännes koskee tavalla tai toisella asuntokauppaa. On siis ilmeistä, että paljon voi mennä pieleen. Asunnon myynti itse voi onnistua, mutta tarkkana täytyy olla. Kerron alla yleistä tietoa siitä, miten myyt itse asuntosi. Kerron myös, missä pitää olla erityisen tarkkana. Jos et ehdi lukea enempää, tässä tärkeimmät asiat pähkinänkuoressa:

  1. tee kattava myyntiesite, jossa listaat myös asunnon virheet
  2. kirjaa ostotarjouksen ehdot ja muut sovitut asiat täydellisinä, ei ainoastaan hintaa
  3. kirjoita kauppakirja huolella, tai jätä työ ammattilaiselle

Asunto-osakkeiden myynti

Asunnon (osakehuoneiston) myynnissä tarvittavat asiakirjat ovat

  • isännöitsijäntodistus
  • tasekirja: viimeinen tuloslaskelma, tase ja toimintakertomus
  • talousarvio, 5 vuoden korjaustarvesuunnitelma
  • yhtiöjärjestys
  • energiatodistus
  • asunnon pohjapiirros

Lisäksi on hyvä pyytää isännöitsijältä kopio taloyhtiön kuntokartoituksesta, jos sellainen on tehty, ja se on kohtuullisen tuore.

Mikäli asunnossa on ollut esimerkiksi kosteus- tai vesivahinko, hanki nähtäväksi myös sitä koskevat asiapaperit.

Kiinteistön myynti

Kiinteistön myyntiin tarvitaan seuraavat asiakirjat:

  • lainhuutotodistus, josta käy ilmi kiinteistön omistaja
  • rasitustodistus, josta käyvät ilmi kiinnitykset, erityiset oikeudet sekä ulosmittaukset ja muut käyttö- ja vallintarajoitukset
  • kiinteistörekisteriote, josta käyvät ilmi mm. kiinteistön muodostamista koskevat tiedot, kiinteistötunnus ja pinta-ala
  • tonttikartta

Lainhuuto- ja rasitustodistukset sekä kiinteistörekisteriotteen saa maanmittaustoimistosta, kunnasta tai maistraatista.

Muita mahdollisesti tarvittavia asiakirjoja ovat esimerkiksi kartta määräalasta, osaomistajien tekemä hallinnanjakosopimus tai kiinteistöön kirjattu vuokrasopimus.

Tietyissä tilanteissa kunnalla voi olla kaupassa etuosto-oikeus kiinteistön sijaintipaikasta ja pinta-alasta riippuen.

Rakentamiseen liittyvistä asioista saa tietoa kunnan rakennusvalvonnasta.

Määräalan kauppaa seuraa alueen lohkominen tilaksi tai tontiksi. Lisätietoja saa joko maanmittaustoimistosta tai kunnasta määräalan sijainnista riippuen.

Kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppa kaikkien kaupan osapuolten läsnäollessa.

 

Asunnon hinnoittelu

Toteutuneita osakehuoneistojen hintoja löytyy Ympäristöministeriön sivustolta >> postinumeron tarkkuudella. Voit myös pyytää kiinteistönvälittäjän arviokäynnille; hinta-arvio ei yleensä maksa mitään.

Hinnoittelun tueksi voit laskea asunnolle hinnan myös sen perusteella, mitä olet asunnosta maksanut, ja mikä on ollut alueen hintakehitys sen jälkeen. Etuoven Markkinapuntari kertoo hintakehityksen alueittain, talotyypin ja huoneluvun mukaan. Jos olet tehnyt asuntoon isoja remontteja, nekin tulee ottaa huomioon jossain määrin. Näin saatu myyntihinta on kuitenkin laskennallinen, eikä välttämättä anna realistista kuvaa myyntihetken hintatasosta.

 

Asunnon stailaus

Kunnon siivous on paras stailaus! Puhdas ja raikas asunto viehättää ostajaa varmasti enemmän kuin likainen ja tunkkainen – myyntiin vaikuttaa usein myös tunteet, järkisyiden lisäksi.

Mitä vähemmän tavaroita ajelehtii pöydillä ja muilla tasoilla, sen parempi. Liikoja huonekalujakin voi viedä pois, jotta kulkureitit ovat esteettömät. Näin asunto vaikuttaa tilavalta.

Katso tarkemmat ohjeet stailaukseen täältä >>.

 

Asunnon kuvaus

Asunnon valokuvauksessa tärkeintä on oikea valaistus. Jos omalla kamerallasi on tuloksena pimeitä kuvia – salamalla taas ylivalottuneita – niin käytä ammattikuvaajaa, joka myös käsittelee kuvat valmiiksi.

 

Asunnon myyntiesite

Asunnosta kannattaa tehdä myyntiesite. Hyvän pohjaan saat vaikkapa välitysliikkeen tekemästä esitteestä, joka noudattaa Valtioneuvoston asetusta asunnon markkinoinnissa annettavista tiedoista >>.

Näin varmistat, että ostaja saa kaikki ne tiedot, jotka voivat vaikuttaa ostopäätökseen ja ostohintaan.
Esitteellä kannattaa yksilöidä, mitä kauppaan kuuluu tai ei kuulu, jos nämä poikkeavat tavanomaisesta. Esimerkiksi jos jääkaappi ei kuulu kauppaan, siitä tulee olla maininta. Jos pesukone jää asuntoon, mainitse siitäkin. Muuten ostaja voi katsoa, että asunto ei ole vapaa sovittuna päivänä (siellä on omistajan tavaroita), ja joudut maksamaan viivästyskorvausta.

Jos asunnossa on jotakin poikkeavaa, siitäkin on hyvä olla maininta. Näitä asioita voivat olla esimerkiksi virhe jossakin. Kirjoittamalla esitteeseen, että ”parketissa on virhe parvekkeen oven edessä”, vältyt kaupanteon jälkeen reklamaatiolta, jossa ostaja vaatii sinulta parketin uusimista, koska ei ollut huomannut virhettä. Tällaiset virheet kannattaa tietysti kertoa ostajille esittelyssä, ja kirjoittaa myös kauppakirjaan. Myös mm. asukkaiden tai taloyhtiön lunastusoikeudesta sekä Hitas-ehdosta on hyvä mainita esitteellä.

 

Markkinointi

Suosittelen lämpimästi sekä Oikotien että Etuoven käyttämistä, jotta mahdollisimman monet näkevät ilmoituksesi netissä. Sanomalehti-ilmoitusta kannattaa harkita ainakin ensi-esittelyn ilmoittamiseen.

 

Ostotarjous

Osakehuoneiston kaupassa ostotarjouksen ei tarvitse olla määrämuotoinen tai edes kirjallinen, mutta väärinkäsitysten ja erimielisyyksien välttämiseksi se on kuitenkin parasta pyytää kirjallisena. Laki varallisuusoikeudellisista oikeustoimista >> säätelee varallisuusoikeudellisten sopimusten tekemistä, myös osakehuoneistojen kauppaa.

Kiinteistön kaupassa ostotarjous on osapuolia sitova vain silloin, kun esisopimus on vahvistettu kaupanvahvistajalla. Kiinteistön kauppaa säätelee Maakaari >>, 2. luku.

Ostotarjous on tärkeä asiapaperi, joka kannattaa kirjoittaa ajatuksella ja yksilöidysti, jotta molemmille osapuolille on tarjouksen hyväksymisen jälkeen selvää, mistä on sovittu. Ei siis riitä, että hinnasta on sovittu.

Ostotarjouksen tulee kertoa:

  • asunto-yhtiön nimi ja osoite
  • osakkeet
  • kauppahinta, lainaosuus, velaton hinta
  • kaupantekopäivä, viimeistään x.x.201X
  • maksutapa: käteisellä kaikki kerralla tai esim. kahdessa osassa, jolloin ensin maksetaan x euroa, ja loppuosa x.x.201X mennessä
  • kaksiosaisen kaupan vakuudet
  • omistusoikeuden siirtyminen
  • kun koko kauppasumma maksetaan kerralla, siirtyy myös omistusoikeus samalla, ja myyjä luovuttaa osakekirjan siirtomerkinnöin varustettuna ostajalle
  • kaksiosaisessa kaupassa on viisainta siirtää omistusoikeus ja osakekirja ostajalle vasta, kun koko kauppasumma on maksettu
  • huoneiston vapautumisajankohta
  • mahdollisen vuokratulon jakaminen
  • muut ehdot
  • tarjouksen vakuudet (käsiraha tai vakiokorvausehto)
    • jos jompikumpi osapuolista vetäytyy kaupanteosta sen jälkeen, kun ostotarjous on hyväksytty, maksaa hän käsirahan tai vakiokorvauksen suuruisen korvauksen toiselle osapuolelle
  • tarjouksen voimassaolo, päivämäärä ja kellonaika
  • tarjouksen tekijälle luovutetut asiakirjat – ostaja kuittaa allekirjoituksellaan saaneensa asiakirjat; tämä on TÄRKEÄ!
  • tarjouksen päivämäärä
  • tarjouksen tekijän nimi, henkilötunnus, osoite, puhelinnumero, sähköposti ja allekirjoitus (pyydä nähdä henkilötodistus)
  • tarjouksen hyväksyminen kirjataan myös ostotarjoukseen
  • ja lopuksi molemmille kaupan osapuolille oma kopio ostotarjouksesta

Tämä saattaa kuulostaa työläältä, mutta on paras tapa varmistaa, että osapuolet ovat samaa mieltä siitä, mistä on sovittu, eikä asiasta tarvitse käydä oikeutta.

 

Kauppakirja

Hyvin tehdyn ostotarjouslomakkeen pohjalta kauppakirjan kirjoittaminen on helppoa, ainakin ammattilaiselle. Neuvoni on, että itse asuntonsa myyvä käyttäisi ammattilaista kauppakirjan laatimiseen. Hyviä ja kattavia ohjeita kauppakirjan laatimiseen on vaikea antaa, sillä jokainen kauppa on erilainen. Kauppakirjaan on hyvä kirjata myös mm. asunnon virheet tyyliin ”ostaja on tietoinen siitä, että olohuoneen parketti on rikki parvekkeen oven edestä”. Näin myyjä välttyy turhilta reklamaatioilta kaupanteon jälkeen.

Valmiita kauppakirjapohjia on toki saatavissa, mutta niissä on puutteita. Kun niitä käytetään, kannattaa kauppakirja tarkistuttaa asiantuntijalla. Jos kauppakirjassa on tulkinnanvaraisuuksia, oikeus tuomitsee asian yleensä sen hyväksi, joka ei laatinut kauppakirjaa, tavallisimmin siis ostajan hyväksi.

PS. kirjoittaja ei vastaa näiden ohjeidenkaan mukaan tehdyistä kaupoista. Kysy, jos vähänkään siltä tuntuu: p. 050 531 8978, arja.toiviainen(a)premion.fi

 

Jaa sivutShare on Facebook0Tweet about this on TwitterPin on Pinterest0Share on Google+0Share on LinkedIn0